房贷计算器

同样一套房，银行报的月供往往只是本金加利息。这里把地产税、房屋保险、PMI 和 HOA 都算进去，看每个月真正要掏多少钱，以及 30 年下来一共付多少利息。

每月总共要付$0

本金 + 利息
地产税
房屋保险
PMI
HOA

贷款金额

总利息

还清时间

本息合计

逐年还款明细

第几年	还的本金	付的利息	年底剩余贷款

月供是怎么算的

本金加利息（P&I）用标准的等额本息公式：月供 = 贷款额 × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ)，r 是年利率 ÷ 12，n 是还款月数。比如贷款 $400,000、利率 6.5%、30 年，月供约 $2,528；同样的钱贷 15 年，月供约 $3,484，但总利息从约 $510k 降到约 $227k。

美国房贷一般还要通过 escrow 账户每月一起交地产税和房屋保险，所以银行扣款比 P&I 多不少。地产税各地差别很大，买房前去县政府（county assessor）网站查这套房去年交了多少最准；注意新买的房可能按成交价重新估值，税会比上一任房主高。

PMI 什么时候收、什么时候停

常规贷款首付不到 20%，银行会要求买私人房贷保险（PMI），一般每年是贷款额的 0.3%–1.5%，看信用分和首付比例。按联邦《房主保护法》，按原定还款计划贷款余额降到房价的 78% 时 PMI 会自动取消；降到 80% 时你可以主动申请取消。本工具按实际余额降到原房价 78% 时停止计算 PMI，多还本金会让它更早停。FHA 贷款的保险（MIP）规则不同，首付不到 10% 通常要交满整个贷款期。

新移民买房常见的坑

没有美国信用记录：信用分不够或记录太短，利率会高一截，甚至只能做 non-QM 贷款。差 0.5% 的利率，$400k 贷 30 年要多付约 $48k 利息。至少提前一年开信用卡、按时还款。
只看月供不看 closing cost：过户费、贷款手续费、产权保险、预付的税和保险加起来通常是房价的 2%–5%，要和首付一起准备好现金。
忽略 HOA 和维修：公寓和 townhouse 的 HOA 每月几百美元很常见，还可能临时加收（special assessment）。独立屋每年留出房价 1% 左右做维修比较稳妥。
工作签证和收入证明：H-1B 等签证可以贷款，但有的银行会看签证剩余年限；自雇或刚换工作的，通常需要两年报税记录。

更多买房流程和贷款比较，可以看美国消费者金融保护局（CFPB）的 Buying a House 指南，以及什么是 PMI。

说明：计算结果是按你填的数字做的估算，方便心里有个数，不构成财务、税务或法律建议。重要决定请以银行、雇主或官方的数字为准，必要时咨询专业人士。所有计算都在你的浏览器里完成，不会上传任何数据。