🔑 租房还是买房

这个计算器怎么比

简单地拿房租和月供比是不公平的：月供里有一部分是还本金，等于在给自己存钱；而买房的首付和交易费如果不花，可以拿去投资赚钱。所以这里比的是住满 N 年后，两种选择各自实际花掉了多少钱。

• 两个人起点一样：买房的人拿出首付和 closing cost；租房的人把同样多的钱拿去投资。
• 每个月花的钱也一样：买房这边每月付本息、地产税、保险、维修、HOA（首付不到 20% 再加 PMI）；租房这边付房租。哪边当月花得少，就把省下的差价拿去投资，按你填的回报率复利增长。
• N 年后清算：买房的人把房子按涨价后的价格卖掉，扣掉卖房成本和还没还完的贷款，再加上自己的投资账户；租房的人只有投资账户。
• 净花费 = 这些年一共掏出去的钱 − 最后手里剩下的钱。两边掏的钱一样多，所以净花费低的那边，最后剩的钱就多。

地产税和维修按当年的房屋价值算，会随房价一起涨；保险和 HOA 按固定金额算；PMI 按贷款额的 0.5%/年估算，余额降到原房价 78% 时停止。回本年份是买房净花费第一次低于租房的那一年。

没算进去的东西

为了简单，这里没算房贷利息和地产税的抵税。2018 年以后标准扣除额很高，地产税等州和地方税（SALT）的抵扣也有上限，多数普通家庭逐项扣除后省得并不多，具体可以看 IRS 的 Publication 936。投资收益的税、卖房时的资本利得（自住满两年单身有 $250k、夫妻 $500k 免税额）也没算。

新移民容易忽略的几点

• 不确定会住多久：工作签证、换工作、换城市都可能让你几年内搬走。买卖一次房子的成本常常是房价的 8%–10%，住不满回本年份就卖，基本是亏的。
• 信用记录短，利率更高：刚来美国信用分不够，房贷利率可能高出不少，把利率改高一点看看结果会差多少。
• 首付掏空了应急金：买房后热水器、屋顶、空调坏了都要自己掏钱，至少留出 3–6 个月的生活费。
• 房价不一定涨：可以把房价涨幅改成 0% 或 1% 试试，看结论还成不成立。

想系统了解买房流程，可以看美国消费者金融保护局（CFPB）的 Buying a House 指南。

说明：计算结果是按你填的数字做的估算，方便心里有个数，不构成财务、税务或法律建议。重要决定请以银行、雇主或官方的数字为准，必要时咨询专业人士。所有计算都在你的浏览器里完成，不会上传任何数据。