📝 美国买房 Closing Cost 计算器（2026）

Closing cost 包括哪些

贷款方在你申请贷款后 3 个工作日内会给一份 Loan Estimate（贷款估算表），过户前 3 个工作日给 Closing Disclosure（结算披露表）。表上的费用大致分成这几类，本计算器也按这个顺序列：

• 贷款费用：origination / underwriting 手续费（常见贷款额的 0%–1%）、买的点数（每点 1%）、评估费（$500–$900）、信用报告和洪水查询等杂费。
• 产权和过户：贷款方产权险（有贷款必须买）、业主产权险（保护你自己，强烈建议买）、escrow 公司或律师费、县里的登记费。产权险的价格各州不同，德州、佛州等州由政府统一定价。
• 税：州和市县的转让税、豪宅税，以及纽约、佛州、佐治亚、弗吉尼亚等州的房贷登记税。这一项各州差别最大，下面的表按官方税率逐项列出。
• 预付和 escrow：过户日到月底的贷款利息、第一年房屋保险，以及贷款方要求先存进 escrow 账户的几个月地产税和保险。这部分不是“费用”，是提前付的钱，但同样要在过户时拿出来。

几个省钱的办法

• 多拿几家 Loan Estimate 比较：同一天找 2–3 家贷款方报价，逐行比贷款费用和利率，差几千美元很常见。
• 可以货比三家的服务：Loan Estimate 上标为“You can shop for”的项目（产权、过户服务等）可以自己找供应商。
• 谈卖方补贴：市场冷的时候，可以在出价里请卖方补贴一部分 closing cost 或买方经纪佣金。
• 过户日选在月底：预付利息只算到月底，月底过户预付得少（但第一笔月供并不会因此推迟太多）。

卖方经纪佣金：2024 年以后的变化

按 NAR 和解，从 2024 年 8 月 17 日起，挂牌系统上不再写给买方经纪的佣金，买方看房前要和经纪签书面协议。卖方仍然可以同意付买方经纪的佣金，但这变成谈判条件。佣金从来都没有法定标准，挂牌经纪和买方经纪的比例都可以谈。

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常见问题

美国买房 closing cost 一般多少？

买方首付以外要准备的钱（closing cost 加预付款项）常见是房价的 1.5%–5%：贷款手续费、评估费、产权险、过户或律师费、登记费，加上预付的利息、房屋保险和 escrow 里的地产税。纽约、新泽西、马里兰、费城这些转让税或房贷登记税高的地方会更多。卖方的成本主要是经纪佣金和转让税，常见是房价的 6%–10%。

首付加 closing 一共要准备多少现金？

过户当天要付的现金 = 首付 + 买方 closing cost + 预付款项和 escrow 押金 − 卖方给的补贴（seller credit）− 已经交的定金（earnest money）。比如 $50 万的房子首付 20%，常见要准备 $11 万–$12 万左右，具体以贷款方给的 Closing Disclosure 为准。

转让税是买方付还是卖方付？

看州和当地习惯，最后由买卖合同决定。加州、德州以外的多数州习惯卖方付州转让税；纽约 $100 万以上的豪宅税、芝加哥市转让税、弗吉尼亚登记税主要由买方付；宾州和马里兰习惯双方平分。计算器会按各州习惯分开列出。

2024 年 NAR 和解以后，买方经纪的佣金谁付？

2024 年 8 月 17 日起，挂牌系统（MLS）上不能再写给买方经纪的佣金，买方看房前要和自己的经纪签书面协议，写明给多少钱。佣金可以由买方自己付，也可以在出价时请卖方承担或给补贴。很多卖方仍然愿意付，但这已经是要谈的条件，不是默认。

Loan Estimate 和 Closing Disclosure 有什么区别？

递交贷款申请后 3 个工作日内，贷款方要给你 Loan Estimate（贷款估算表），列出利率和预计的 closing cost；过户前至少 3 个工作日要给 Closing Disclosure（结算披露表），是最终数字。两张表格式一样，可以逐项对比，变化大的项目要问清楚。

说明：转让税按各州官方公布的税率计算，其他费用是常见区间的估算，实际以贷款方的 Loan Estimate / Closing Disclosure 和产权公司、律师的报价为准。谁付哪项费用是当地习惯，最终由买卖合同决定。本工具不构成财务、税务或法律建议。所有计算都在你的浏览器里完成，不会上传任何数据。